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这是前所未有的一年，很多人都在想什么时候才能恢复正常。虽然我们一直戴着口罩并保持社交距离，但我们也经历了几十年来增长最快的房地产市场。这是新常态吗?
的房价上涨了 17%，达到 329,000 美元的房价中位数。我们都看到了 2008 年的结果。当贷款公司发行高于房屋价值的次级可变贷款时，问题就开始了。这导致利率上升，并在 2007 年迫使许多人丧失抵押品赎回权。企业解雇工人以节省资金。失业导致更多的止赎。随着止赎增加和价格下跌，恐慌随之而来，许多人竞相出售房屋并偿还债务。
今天的市场和2008年一样吗?
人口
自 2008 年以来，一些事情发生了变化。人口增加了大约 2500 万，中位年龄从 36 岁增加到 38 岁，这意味着我们的人口越来越多，而且我们中的更多人已经到了有工作的年龄。这相当于家庭规模的缩小，也就是说我们的孩子都长大了，需要一个属于自己的地方。
千禧一代现在正在购买房屋并组建家庭。因此，随着千禧一代进入市场，我们看到更多处于“家庭形成”年龄的人口。据估计，千禧一代比 X 世代多 3100 万。
婴儿潮一代也对房地产市场产生影响，因为每天有 10,000 名婴儿潮一代年满 65 岁，并将在接下来的十年中继续如此。婴儿潮一代是历史上增长第二快的人口，他们租房和居住在自有住宅中。X 世代并没有被遗忘，但由于千禧一代的人数超过他们，成为进入房地产市场的增长最快的人口，因此其所占比例较低。
的住房单位从2008 年的大约1.306 亿增加到目前的 1.408 亿，但其百分比没有增长。在 2008 年，这将等于每栋房屋 2.4 人。尽管过去 13 年来住房单元总数有所增长，但 2.4 人的平均家庭规模保持不变。我们陷入了僵局——就像一个装满的袋子在接缝处爆裂——那里人太多，去的地方太少。在过去的几年里，有很多潜在的购房者一直住在家里或与室友一起租房，他们现在正在进入房地产市场。
房屋库存
根据美联储经济数据，2006 年，该国每月建造 1.5 至 200 万套新房。从 2015 年到 2020 年，以接近 2008 年的 50% 的速度建造，每个月大约新建 100 万套新房。每年，这意味着每年减少 1400 万个家庭，同时，更多的千禧一代正在通过大学进入就业市场。
根据Trading Economics 的数据，2005 年的成屋销售量每月接近 700 万套，而 2015 年至 2020 年的平均数量约为 550 万套。多户出租屋的建造是为了帮助吸收住房需求，但它们很快就被填满了。目前，租赁市场出现了过去十年中最低的空置率。
就像一场音乐椅游戏，现有房屋销售具有误导性，因为房屋从一个群体出售给另一个群体——它们并不一定表明市场上有新的房屋供应。较少的新建筑和较低的空置率使得那些出售房屋的人寻找新住房的时间更长——2005 年，任何一个月都有大约 4 个月的可用销售库存，而现在截至 3月，我们约为2.1 个月2021。
房屋库存根本不存在。由于 X 世代比上一代小，以及千禧一代的家庭形成延迟，我们已经能够避免价格大幅上涨。Covid 使我们所有人都躲在室内，但随着我们的康复，千禧一代仍然需要自己的家。
借贷杠杆
不断上升的债务当然总是一个因素，虽然美联储表示他们将保持低利率，但自 2008 年以来，家庭可支配收入中用于住房抵押贷款的部分已经下降。 2007 年为13%，现在则下降9.4%。这意味着，如果房地产价格确实下降，房主将更有准备避免用他们的收入和储蓄来取消赎回权。
固定利率现在占抵押贷款市场的很大一部分，因为利率已经降到如此之低，从而排挤了可变利率。2008 年，浮动利率抵押贷款 (ARM) 占所有抵押贷款的 50% 以上，但现在不到 10%。 这也有助于房主免受更大的市场冲击的影响，就像 2008 年违约银行推高利率一样。
当 2000 年代房主的资产净值增加时，许多人购买了 HELOC，从而最大化了他们房屋的资产净值。目前，家庭还没有利用他们新发现的资产。房屋贷款的美元价值与 2008 年相同，而房价中值已上涨超过100,000 美元。
答案
那么，就下一次房地产泡沫何时破灭而言，这一切意味着什么呢?这意味着最近的价格大幅上涨不是由于低利率或掠夺性抵押贷款噱头，例如在 2008 年经济衰退前夕。它们是由供应不足造成的。只是没有足够的房屋供所有进入市场的新劳动者使用。在我们为想要房子的人提供过多的新房之前，我们将继续看到房价和租金的压力。从长远来看，房屋供应增加到足以应付目前的需要可能需要五到十年的时间
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