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商业地产总营收将从近期高点继续下滑

2021-12-08 15:45:04 社会动态来源：

导读美国经济正接近历史上最长的增长率。如果持续到2019年6月，将达到120个月，超过1991年至2001年最长的扩张期，可追溯到19世纪50年代开始保持

美国经济正接近历史上最长的增长率。如果持续到2019年6月，将达到120个月，超过1991年至2001年最长的扩张期，可追溯到19世纪50年代开始保持记录。随着利率上升，商业地产周期持续到第九年，预计商业地产总收入将从近期高点继续下降。随着价格和价值增速放缓至较为温和的速度，净营业收入(NOI)继续保持缓慢增长水平，商业地产将依靠收入推动总回报相对于价值或价格升值。对于涉及主要核心资产的城市来说尤其如此。

从全球金融危机的规模和严重程度来看，经济和金融市场复苏需要更长时间。这场危机在结构上不同于之前的经济衰退，主要是与大萧条相比。在这次扩张中，国内生产总值缓慢而稳定地增长，平均增长2.3%。相比之下，自第二次世界大战结束以来，所有其他复苏周期的国内生产总值增长率从2.9%到7.0%不等(平均为4.6%)。从历史上看，经济增长放缓与较长的扩张周期有关。去年采取的减税政策为经济带来了额外的提振，2018年第二季度GDP增速为4.2%，为过去四年最高水平。

3.9%，失业率在2018年8月创下18年来新低。但失业率在2009年10月达到10%的峰值，用了7年多的时间才达到上一个周期的低谷，工资增长异常停滞。根据亚特兰大联邦储备银行的计算，2018年第二季度，三个月的平稳工资增长率为3.2%，但在此复苏期间，平均为2.6%。早在有数据可查的最早时期1983年，工资在前一个复苏时期平均增长了4.6%。尽管失业率有所下降，但劳动力参与率(L FPR)仍低于全球金融危机前：2018年LFPR的平均水平为62.8%，而2008年为66%。在过去的扩张中，自20世纪70年代女性开始大量进入劳动力市场以来，LFPR的平均水平为64.2%。

此外，美国国会预算办公室(Congressional Budget Office)的数据显示，自全球金融危机以来，美国经济的产出缺口为——，经济的实际表现与其潜力之间的差距为——，这一差距比之前的衰退更大、更负。自全球金融危机以来，过去35个季度的产出缺口一直为负。相比之下，2001年经济衰退后的17个季度和1991年经济衰退后的22个季度，产出缺口为负。

在这种相当不寻常的经济背景下，我们将不得不拭目以待如何摆脱商业房地产市场。投资者预计，收入将是未来总回报的主要组成部分。他们要么学会满足于现有的收入，要么找到其他方法来增强他们的NOI，赚取价值或价格收益。对于主要市场的核心房产来说尤其如此。较小市场和行业的增长帮助推动整体价格上涨至近4.0%。对于很多房地产类型来说，空间市场的基本面依然强劲，但上限利率压缩带来的综合效益已经结束，这对所有房地产类型都是有利的，无论质量和位置如何。

好消息是，尽管时间很长，但经济复苏似乎远未结束，最近的经济指标显示，增长仍在继续。这意味着在下一次泡沫破裂之前，我们可能有更大的操作空间，而商业地产将继续提供强有力的投资理由。

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